Belgisch advocaat in Spanje

Mr. Werner Dreessen, Advocatenkantoor LAW ON TIME, actief in België en Spanje (Costa Blanca & Costa Almeria & Costa del Sol & Tenerife & Mallorca), begeleidt en verleent advies aan Belgen m.b.t. Spaanse aangelegenheden:

• aangifte / vereffening & verdeling van Belgische nalatenschappen met eigendommen in Spanje of Spaanse nalatenschappen van Belgen in Spanje
• successieplanning en erfenisrecht in Spanje
• vereffening en verdeling van vermogens in Spanje naar aanleiding van echtscheiding
• aankoop en verkoop van onroerend goed in Spanje
• vestiging en verblijf in Spanje, aanvraag NIE, opstarten vrij beroep, handelszaak / vennootschap, etc
• overbrenging van Belgische voertuigen naar Spanje en inschrijving met Spaanse nummerplaat
• verhuizing maatschappelijke zetel van een Belgische vennootschap naar Spanje
• oprichting en overdracht van vennootschappen of handelsfonds in Spanje
• Spaans contractenrecht (distributie-, import- en export-, kredietovereenkomsten)
• voorbereiding kredietdossier bij Spaanse banken ter aankoop van onroerend goed in Spanje

Hieronder vindt u alvast interessante informatie over:

• De rol van de advocaat bij het kopen van een woning in Spanje.
• Uw eigendom in Spanje en uw nalatenschap in België
• Het nieuwe Europese erfrecht m.b.t. uw woning in Spanje
• De Spaanse erfbelasting

U denkt eraan een woning / appartement in Spanje te kopen of u heeft er al eentje gevonden op een website of via een makelaar? Dan komt het erop aan dit vastgoed juridisch veilig te kopen. En zeker in Spanje, waar de aankoopvoorbereidende rol van de notaris door een advocaat wordt ingevuld en waar de overheidsinstanties enkel Spaans spreken, komt het erop aan u goed te laten begeleiden.

Het is niet uw bedoeling dat een Spaanse woning een faliekant avontuur wordt? Goede raad, een advocaat!

De advocaat in Spanje moet u zien als een behoeder van juridisch onheil en die als advocaat ervoor zorgt dat het vastgoed gegarandeerd juridisch correct en veilig gekocht wordt.

Wat onderzoekt de advocaat bij de aankoop van een woning in Spanje?

• Is de verkoper, wie hij feitelijk en juridisch beweert te zijn (verkopers-hoedanigheid)?
• Is de verkoper gemandateerd om de woning te verkopen (verkopers-mandaat = verkoperscriterium)?
• Is de woning legaal opgetrokken, zijn er legale verbouwingen of afbraken gebeurd (verschillend in agrarisch of urbaan gebied) en is het toeristisch verhuurbaar? (Verkoopbaarheidscriterium en verhuurderslicentiering)
• Is de woning verkoopbaar (koopbaarheidscriterium Ley de la Costa + 12 punten controle)
• Mag je in deze woning wonen (Licencia de primera ocupación in agrarisch of urbaan gebied)?
• Zijn er nog schulden op de woning of is er nog een maatschappelijke zetel van een vennootschap (al dan niet met schuldenlast, waarborgstellingen, etc) gevestigd?
• Heeft de verkoper zelf nog openstaande schulden (deze gaan in Spanje mee met de woning) ter aftrek van de koopprijs en voldoening ervan?
• Indien de woning in een ‘urbanisatie’ gelegen of betreft het een appartement in een gebouw, dan wordt onderzocht of er nog schulden te betalen zijn aan de gemeenschap of dat er nog investering(en) gepland zijn die door de koper / verkoper gedragen moeten worden (bvb. aanleg zwembad, vernieuwing dak, …)
• Nazicht hypothecaire staat van de woning en doorhaling van de hypotheek gebeurt door de advocaat (niet door de Spaanse notaris)
• Zijn er meldingen in het Spaans staatsblad mbt de verkoper of de woning zelf (beslag, openstaande schulden, etc)?
• Nazicht van de voorgaande notariële verkoopakte van de verkopende eigenaar en berekening van de Plus Valia ter afhouding van de verkoopprijs en doorstorting aan Hacienda

Welke Spaanse administratieve documenten worden nagekeken door uw advocaat:

• P.G.O.U. (Plan General de Ordenación Urbana) (Ayuntamiento)
• Plan parcial (Ayuntamiento)
• Licencia de Primera Ocupación of Licencia Habitabilidad (Vendedor)
• Nota Simple (Vendedor)
• Zes laatste beslissingen van de algemene vergadering van urbanisatie- of appartementseigenaars
• Kwijting van betaling van de gemeenschapskosten in een appartementsblok of verkavelde urbanisatie met gemeenschappelijke delen

Onderhandelingsopdracht, redactieopdracht of contactvoorziening door de advocaat:

• Aankoopprijs-onderhandeling in de taal van de verkoper (overwinning taalhandicap)
• Voorbereiden en indienen van een kredietdossier bij Spaanse banken
• Specifieke taakvervulling bij aankoop uit bankbeslag in relatie met de verkopende bank
• Redactie Reservatiecontract en/of compromis compra/venta
• Aanvraag NIE + Spaanse bankrelatie opstarten ter betaling van de woning
• Nazicht en berekening Belastingen bij aankoop en na aankoop (ITP + IBI of ICIO of IDON), bij nieuwbouw en tweedehandswoning of uit bankbeslag
• Regelen van Basura + Enpadronamiento
• Afsluiten en overdracht van Aansluiting nutsvoorzieningen
• Advies mbt verzekering van de woning, schuld/saldoverzekering krediet, etc
• Redactie Escritura (notariële aankoopakte), verlijding en tussenkomst bij Registro Propiedad en Catastro, naast aangifte bij Hacienda

Conclusie. Pas na doorgedreven onderzoek van documenten en akten met berekening van de overdrachtkosten kan de opstelling en verlijding van de notariële verkoopovereenkomst doorgang vinden.

M.a.w. de rol van de advocaat bij de aankoop van een woning in Spanje is cruciaal.

En uiteraard nog een belangrijk aandachtspunt bij de aankoop van een eigendom, is de regeling ervan wanneer uw nalatenschap openvalt (voorbereiding nalatenschap of estate-planning in het algemeen van uw vermogen). Ook hierover kan Mr. Dreessen u de juiste adviezen verstrekken en de benodigde regelingen op papier zetten.

Een nalatenschap die openvalt in België wordt beheerst door Belgisch recht. 

Daartoe moet je een Belgische aangifte van nalatenschap doen. Gewoonlijk neemt de notaris dat voor zijn rekening als je zelf niet weet hoe daaraan te beginnen. Als de nalatenschap Spaanse roerende of onroerende goederen bevat, dan moet dat worden aangegeven in België én Spanje. In Spanje draagt de advocaat zorg voor aangifte van nalatenschap en werkt samen met een notaris en een asesor of gestor. De advocaat staat in voor de opzoekingen, opstelling van documenten en notariële akten. De Spaanse notaris en asesor hebben geen professionele aansprakelijkheid, enkel de advocaat. 

De procedure tot aangifte van nalatenschap in Spanje, moet binnen de zes maanden na overlijden worden aangevat en beëindigd. Anders zijn er nalatigheidsintresten en boetes te betalen. Om het aan de erfgenamen gemakkelijk te maken, kan u aan uw advocaat een algemene volmacht geven (Poder General). Die is nodig om in Spanje te kunnen optreden als gemandateerde van een cliënt. De "Poder General" kan in België tweetalig verleden worden voor een notaris en wordt vervolgens geapostilleerd om ze te kunnen aanwenden voor alle juridische instanties, overheden en betrokken personen (asesor, notaris, administrador de finca, nutsbedrijven, etc.). 

Wat moet er gebeuren bij het openvallen van een nalatenschap met eigendommen in Spanje?

• Vooreerst wordt een opzoeking gedaan in het centraal register der testamenten om de uiterste wilsbeschikking en de begunstigden van een nalatenschap te kennen. Op die manier komt in beeld of de Spaanse goederen een ander of parallel toebedelingskarakter hebben zoals de goederen in België (of elders ter wereld). 
• Vervolgens wordt een "Acta de herederos" opgesteld, waarin de erfgenamen en de goederen worden beschreven. Bij akkoord van verdeling kan daarin tevens de vereffening/verdeling tussen de erfgenamen worden opgenomen onder het belastingstarief van 1% voor overzetting van onroerende goederen aan alle erfgenamen tezamen ("Escritura de herencia" ). Als later één erfgenaam dan toch nog een onroerend goed wil inkopen moet hij 8% belastingstarief betalen. Dus in de kering heeft de inkopende erfgenaam dus steeds meer dan 7% teveel betaald. 
• Vervolgens worden alle formaliteiten gedaan bij "Registro de propiedad" en bij "Catastro" opdat de publieke overheid en derden weten wie de "nieuwe" eigenaar is van een onroerend goed. 
• Tevens moet worden zorg gedragen voor de overdracht van verzekeringspolissen, nutsvoorzieningen, domiciliebelastingen, al dan niet overname van contracten met derden (tuinman, zwembadonderhoud, etc.). 
• Tegelijk moet ook de aangifte van nalatenschap gebeuren in Spanje. Voor buitenlandse erflaters en erfgenamen is dat een speciaal bevoegd kantoor in Madrid.

De berekening van de erfbelasting in Spanje
De berekening van de hoogte van de erfbelasting in Spanje is een tamelijk gecompliceerde zaak. De erfbelasting is ondermeer afhankelijk van de familierelatie met de erflater, de aard van de goederen die worden nagelaten en het vermogen van de erfgenaam (cfr. infra tabellen en groepen van erfgenamen). De berekening volgens percentages kunnen per regio verschillen: iedere Comunidad Autónoma heeft zijn eigen regels op het gebied van erfbelasting. Maar gewoonlijk zijn de successierechten nul euro, gezien de grote vrijstellingen die bestaan in bijna alle autonome gebieden in Spanje voor erfgenamen in de rechte lijn. Wanneer u in Spanje erft, moet u daarover erfbelasting in België betalen. 

Spanje en België hebben geen verdrag dat dubbele betaling regelt in verband met erfenissen. 
Het dubbele belastingverdrag van 14/06/1995 en de avenat van 24/06/2000 hebben betrekking op andere vormen van inkomsten of vermogensvergroting. U kan wel de betaalde Spaanse erfbelasting aftrekken van het aanslagbare vermogen in België. Wat ook moet betaald worden is de plusvalia. Dat is een belasting die wordt geheven op de meerwaarde die een onroerend goed heeft gekregen in de periode dat de erflater eigenaar was van het onroerend goed tot aan zijn dood. Die betaalde kosten kan men in de passiva van de Belgische nalatenschap onderbrengen. Het is dus een aftrekpost voor de aanslag die men in België heft. De berekening van de plusvalia is tevens een hele klus. Dit gebeurt manueel, vermits nalatenschappen gewoonlijk een onroerend goed bevat dat meer dan 20 of 30 jaar in bezit was van de erflater. De automatische rekenmodules van de verschillende "Comunidad Autonoma" laten niet toe om meer dan acht of negen jaar terug in de tijd te gaan. De Spaanse kosten van advocaat, asesor of notaris zijn niet aftrekbaar in België. Het zijn kosten van de erfgenamen en niet van de nalatenschap. Met de verklaring van de Spaanse Belastingdienst dat er betaald is, kunnen de goederen op naam van de erfgenaam definitief worden geregistreerd en de banktegoeden worden geopend.

Wat is internationaal erfrecht?
Internationaal erfrecht zijn de regels die bepalen wie erfgenamen zijn en hoe een erfenis wordt afgewikkeld als er verschillende landen bij betrokken zijn. Steeds meer mensen hebben een partner van buitenlandse afkomst, hebben bezittingen in het buitenland of zijn van plan te emigreren. 

De Europese Erfrechtverordening 
Vanaf 17 augustus 2015 geldt in Europa een nieuwe regeling van het erfrecht. Deze nieuwe Europese Erfrechtverordening bepaalt voortaan welk nationaal erfrecht van toepassing is op een nalatenschap die zich over meerdere landen uitstrekt. Ook is daarin de internationale erfrechtverklaring opgenomen, welk een gelijkvormig standaardformulier is voor de Europese notarissen. 

De nieuwe hoofdregel is dat het erfrecht van het land waar de overledene zijn laatste “gewone verblijfplaats” had van toepassing is op diens nalatenschap. Op deze regel bestaat één uitzondering, namelijk wanneer de overledene in zijn testament heeft laten opnemen dat het erfrecht van het land van zijn nationaliteit dient te worden toegepast en niet het erfrecht van het land van zijn “gewone verblijfplaats”. 

Een Belg die in Spanje woont kan er dus voor kiezen om het Belgisch  erfrecht van toepassing te verklaren op zijn volledige nalatenschap door deze rechtskeuze in zijn testament op te nemen. Doet hij dit niet, dan is het Spaanse erfrecht van toepassing op zijn gehele vermogen, ook op het deel van het vermogen dat zich in België bevindt. En dat kan juridisch én fiscaal heel nadelig uitpakken voor de overblijvende partner en de kinderen. 

Ook een Belg die niet in Spanje maar in België woont en bijvoorbeeld alleen een vakantiewoning in Spanje bezit, doet er heel verstandig aan om een keuze voor het eigen nationaal erfrecht te maken. Er zijn namelijk situaties denkbaar waarin de rechtspositie van de langstlevende partner ernstig in het gedrang kan komen indien er in het testament geen keuze voor het eigen nationaal erfrecht is opgenomen. 

Zowel voor een resident als voor een niet-resident in Spanje biedt het eigen nationaal erfrecht veel meer mogelijkheden, dan het Spaanse erfrecht om de afwikkeling van een nalatenschap af te stemmen op iemands persoonlijke wensen en omstandigheden. In dit verband is ook het laten opmaken van een Belgisch testament in plaats van een Spaans testament de beste optie.

De nieuwe Europese Erfrechtverordening bepaalt weliswaar welk nationaal erfrecht van toepassing is op een internationale nalatenschap, maar heeft geen enkele zeggenschap over het belastingsysteem dat bijvoorbeeld in Spanje of in België wordt toegepast. 

Men kan in een testament dus wel een keuze maken voor het eigen nationaal erfrecht, maar men kan niet kiezen voor de Belgische erfbelasting in plaats van de Spaanse. Als een Belg komt te overlijden die bezittingen in Spanje heeft, zal er in Spanje altijd erfbelasting moeten worden betaald. Bovendien kan Spanje zelf bepalen op welke manier deze Spaanse nalatenschap wordt belast. Sterker nog, in Spanje kunnen nalatenschappen op verschillende manieren worden belast. Naast een landelijke regeling die soms van toepassing is, bestaan er ook veelvuldig toegepaste regionale regelingen waarbij iedere zelfstandige regio (Comunidad Autónoma) in zekere zin zelf kan uitmaken hoe er wordt omgegaan met tarieven, vrijstellingen en kortingen. 

Vermits het een tamelijk ondoorzichtig systeem is voor iemand die niet thuis is in het Spaanse fiscale erfrecht, kan de fiscale afwikkeling van een nalatenschap vanaf het eerste begin deskundig te laten begeleiden door een advocaat zodat tijdig en via een op maat gesneden testament de juiste voorzieningen kunnen worden getroffen. 

Helaas komt het maar al te vaak voor dat een erflater in de veronderstelling is dat zijn nalatenschap ook in fiscaal opzicht goed geregeld is, terwijl de erfgenamen later te maken krijgen met grote fiscale tegenvallers in Spanje. Vaak is de oorzaak van deze onjuiste inschatting te wijten aan het feit dat het testament wel de Belgische zaken afdoende regelt, maar geen recht doet aan de specifieke Spaanse aspecten van een nalatenschap. Een Belgische notaris is bij uitstek deskundig op het gebied van het eigen nationaal erfrecht en de toepasselijke erfbelasting, maar niet op het gebied van het Spaanse erfrecht en de fiscale regelgeving in de betreffende Comunidad. Hetzelfde geldt natuurlijk voor de Spaanse notaris als het gaat om het Belgisch erfrecht en de respectievelijk toepasselijke fiscale wetgeving. 

Een deskundige begeleider kan zowel erflaters als Belgische en Spaanse notarissen adviseren bij het opstellen of aanpassen van internationale testamenten. Het testament moet zodanig worden opgesteld dat enerzijds gebruik wordt gemaakt van de ruime mogelijkheden die het eigen nationaal erfrecht kent en anderzijds moet er optimaal gebruik kunnen worden gemaakt van de fiscale faciliteiten die in de betreffende Comunidad Autonoma mogelijk zijn. Een goede afstemming kan vele duizenden euro’s aan erfbelasting schelen!